Introducere
Când cumperi un teren, îți termini casa sau vrei să împarți o proprietate, auzi aproape mereu aceeași formulă: „facem cadastrul și intabularea". Sună ca o singură operațiune, dar sunt două lucruri diferite, făcute de oameni diferiți, cu roluri diferite.
Pe scurt: cadastrul spune ce este imobilul și unde se află, iar intabularea spune al cui este. În rândurile de mai jos le luăm pe rând.
Ce e documentația cadastrală
Documentația cadastrală e partea tehnică. Topograful autorizat merge în teren, măsoară imobilul - terenul și, dacă există, construcțiile - și întocmește planurile. Măsurătorile se fac în sistemul național de coordonate Stereo 70, astfel încât fiecare colț al terenului are coordonate precise.
Documentația se depune la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), care o verifică. La recepție, imobilul primește un număr cadastral - un fel de „cod numeric personal" al proprietății, care o identifică fără echivoc.
Practic, documentația cadastrală răspunde la întrebările: ce suprafață are terenul, unde sunt limitele lui și ce construcții sunt pe el.
Ce e intabularea
Intabularea e partea juridică. Înseamnă înscrierea dreptului de proprietate (sau a altui drept real) în cartea funciară - registrul public în care se vede cine deține un imobil și ce sarcini are, de exemplu o ipotecă.
Intabularea se face pe baza unui act care dovedește dreptul: contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, act de donație, autorizație de construire împreună cu actele de recepție a construcției și altele. Topograful nu decide cine e proprietarul - el măsoară imobilul; dreptul se dovedește prin acte.
De aceea băncile, notarii și cumpărătorii se uită întâi în extrasul de carte funciară: acolo văd cine e proprietarul înscris și dacă imobilul are sarcini.
Cum arată asta într-un extras de carte funciară
Diferența dintre cadastru și intabulare se vede cel mai bine într-un extras de carte funciară. Extrasul are trei părți:
- Partea I - descrierea imobilului: numărul cadastral, suprafața, adresa, construcțiile. Aici ajung datele din documentația cadastrală.
- Partea a II-a - proprietarii: cine deține imobilul și în baza cărui act. Aici ajunge intabularea dreptului de proprietate.
- Partea a III-a - sarcinile: ipoteci, servituți, interdicții și alte drepturi ale terților asupra imobilului.
Dacă partea I e incompletă - de exemplu, casa nu apare deși există de ani de zile - e nevoie de o lucrare de cadastru. Dacă partea a II-a nu te arată pe tine ca proprietar, e nevoie de intabulare, pe baza actului tău.
De ce se depun de obicei împreună
În cele mai multe situații, cele două se fac prin aceeași cerere la OCPI: documentația cadastrală identifică imobilul, iar în același dosar se cere și înscrierea dreptului de proprietate. Așa, la final primești atât numărul cadastral, cât și cartea funciară cu dreptul tău înscris.
Câteva situații tipice în care e nevoie de amândouă:
- un teren moștenit, care nu a avut niciodată număr cadastral;
- o casă nou construită, care trebuie înscrisă în cartea funciară a terenului - vezi intabularea construcției;
- împărțirea unui teren în loturi sau unirea mai multor parcele - vezi dezmembrarea și alipirea;
- împărțirea unei clădiri în apartamente cu cărți funciare proprii - vezi apartamentarea.
Când nu ai nevoie de topograf
Dacă imobilul are deja număr cadastral și carte funciară, iar tu doar îl cumperi așa cum este, de regulă nu e nevoie de o nouă documentație cadastrală. Notarul care autentifică contractul se ocupă și de cererea de intabulare pe numele tău.
Topograful redevine necesar când se schimbă ceva la imobil: apare o construcție nouă, se extinde una existentă, se împarte sau se unește terenul, ori datele din cartea funciară nu corespund cu realitatea din teren. Dacă nu ești sigur în ce situație te afli, un extras de carte funciară pentru informare e primul pas - îl poți cere online de la ANCPI.
Trei situații frecvente, ca exemplu:
- Ai cumpărat un apartament cu carte funciară: notarul face intabularea; nu e nevoie de topograf.
- Ai moștenit un teren fără număr cadastral: e nevoie de documentația cadastrală și de intabularea dreptului, pe baza certificatului de moștenitor.
- Ți-ai construit casa pe terenul tău: construcția trebuie măsurată și înscrisă în cartea funciară a terenului.
Important
Ghidul explică noțiunile general. Fiecare dosar are particularitățile lui, iar actele cerute se confirmă de la caz la caz. Pentru situații juridice complicate (succesiuni nefinalizate, litigii), discută și cu un notar sau un avocat.
Ce costuri de stat apar
Pe lângă onorariul topografului, OCPI percepe tarife stabilite prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 16/2019. Câteva exemple frecvente, conform listei publicate de OCPI Timiș:
- recepție cadastrală și înființare carte funciară: 120 lei pentru fiecare imobil;
- înscrierea unei construcții: 60 lei pentru fiecare construcție, plus 0,05% din valoarea de impozitare;
- extras de carte funciară pentru informare, cerut online: 20 lei.
Tarifele se pot modifica, așa că le verificăm din nou la fiecare ofertă. Vezi și prețurile noastre și taxele OCPI.
Surse
- Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată, cu modificările ulterioare.
- Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) - ancpi.ro.
- OCPI Timiș, lista de tarife - ocpitimis.ro/tarife (verificat pe 23 septembrie 2026).
- Ordinul directorului general al ANCPI nr. 600/2023, privind procedurile de recepție și înscriere.